ליטיגציה וייצוג בבתי משפט
למשרדנו התמחות בליווי לקוחותיו בסכסוכים משפטיים המתגלעים בקשר לביצוע עסקאות ופרויקטים בנדל"ן, בפני הערכאות השונות.
משרדנו מייצג את לקוחותיו בתביעות לצווי מניעה, תביעות נגד קבלנים בגין ליקויי בניה, תביעות פינוי / סילוק יד ותביעות כספיות כנגד שוכרים, תביעות רשלנות עורכי דין בטיפול בעסקאות מקרקעין, מטרדים, תביעות חוזיות, בתים משותפים ועוד.
פרטי התקשרות
בבעלותם של חלק ניכר מלקוחות משרדנו נכסי מקרקעין, במשותף עם קרובי משפחה או שותפים עסקיים. ניהול הנכסים יכול להתנהל שנים על מי מנוחות, אולם כאשר מתגלעת מחלוקת בין בעלים במשותף בנכס מקרקעין (האחד רוצה למשל להמשיך להשכיר את הנכס או להתגורר בו, בעוד שותפו, מעדיף למכור את הנכס ולממש את הרווח), נוצר מצב של "דד-לוק", שאינו מאפשר את הפעלתו היעילה של הנכס. הפיתרון, במצב כזה, ובלית ברירה, הוא להגיש בלית המשפט תביעה לפירוק השיתוף בנכס.
כיצד מפרקים שיתוף בנכס מקרקעין? להלן נעמוד בקצרה על מספר עקרונות היסוד בפירוק שיתוף במקרקעין, שלא על דרך של הסכמה בין השותפים.
חשוב לזכור, כי זכותו של כל שותף לדרוש בכל עת פירוק השיתוף, אפילו הוא בעלים של מיעוט הזכויות במקרקעין. אף שזהו 'עקרון על', הוא עדיין כפוף לשניים: ראשית, שמבקש הפירוק יהיה רשום כבעלים (כלומר, מי שיש לטובתו הערת אזהרה בלבד, אינו נחשב 'בעלים' לצורך הגשת תביעת פירוק שיתוף!); שנית, לא קיים הסכם שיתוף שמגביל או שולל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. תביעה לפירוק שיתוף, כפופה גם לעקרון תום הלב ואיסור השימוש לרעה בזכות, כך שסחטנות לא תתקבל בעין יפה על ידי בית המשפט הדן בפירוק השיתוף.
עקרון שני הינו, כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיפים 38 (א) ו- 39 (א) לחוק המקרקעין). חלוקה בעין שומרת על זכויות הבעלות במקרקעין ומונעת אובדן הזכויות בנכס עצמו. מקרה ייחודי של חלוקה בעין היא רישומו של בניין כ'בית משותף' באופן שלכל בעלים של דירה בבניין החדש שיירשם, מוקצית יחידת משנה (תת-חלקה) ובה יירשמו זכויותיו הקנייניות בנפרד מיתר בעלי הזכויות והיחידות.
עקרון שלישי הינו, כי בית המשפט לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת שחלוקה כזאת תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם. במקרה כזה יבוצע הפירוק על דרך של מכירת המקרקעין למרבה במחיר (סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין). מהו הפסד ניכר? מדובר בהפסד ישיר הנגרם והנובע במישרין מהחלוקה בעין. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון במקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחנת שאלת ההפסד הניכר.
עקרונות אלה אינם "אקדמיים". הם מתווים כמעט כל סכסוך בפירוק שיתוף במקרקעין. באחד המקרים, טיפל משרדנו בלקוח שהיה שותף עם שני אחיו בשלוש חנויות במרכז תל אביב – לכל אחד מהאחים שליש בכל אחת מהחנויות. כל חנות היתה רשומה בטאבו כתת חלקה נפרדת. אחיו של הלקוח הגישו כנגד אחיהם תביעה לפירוק השיתוף וביקשו למכור את שלוש החנויות כמקשה אחת לכל המרבה במחיר. בכתב ההגנה טען משרדנו, כי דרך המלך במקרה זה היא 'חלוקה בעין' של החנויות – כלומר, חנות אחת לכל אח. בית המשפט, קיבל את עמדת משרדנו, תוך שהוא מסתייע בחוות דעת שמאי מקרקעין שמונה על ידו, ממנה התברר חד משמעית כי מכירת כל חנות לחוד תניב רווחים גבוהים יותר מאשר מכירת כל הנכס כמקשה אחת. במצב זה, אין הגיון כלכלי למכור את החנויות כמקשה אחת – אלא לחלק אותן בין האחים. בית המשפט למעשה קיבל את עמדת משרדנו, וקבע באופן יוצא דופן, כי יש לראות בשלוש תתי החלקות בבחינת חטיבת מקרקעין אחת, כשבכל אחת מהן זכויות קנייניות שוות לכל האחים, הן בנויות בצמידות זו לזו באותו בניין ובאזור מסחרי ושווי דומה. לפיכך נקבע, כי אין להתיר את מכירת כל תתי החלקות ביחד, שכן מכירה כזאת תסב לאחים נזק, בשל ההוצאות הכרוכות בביצוע המכירה של כל הנכס, עקב המחלוקת בין האחים והצורך למנות כונס נכסים למכירת הנכס כחטיבה אחת. בסוף פסק הדין, הורה בית המשפט על עריכת הגרלה בין האחים, במסגרתה תיוחד לכל אחד מהם חנות אחת, תוך ביצוע תשלומי איזון בין האחים, בהתאם לשווי החנויות שנקבע בחוות הדעת של שמאי המקרקעין [ת"א (שלום ת"א) 13751-06-14 (נבו, 11.11.2015)].
השכרת דירה או נכס מסחרי לשוכר היא פעולה הטומנת בחובה סיכון, בצד דמי השכירות המשולמים על ידי השוכר. שוכר אשר ממאן לשלם דמי שכירות לבעל הנכס או מסרב להתפנות מהנכס בתום תקופת השכירות, גורם לבעל הנכס נזק כבד.
במשרדנו קיימת פרקטיקה שמטרתה לסייע לבעלי נכסים לנקוט בהליך לפינוי מהיר של שוכר בלתי מוגן מנכס מקרקעין, בעקבות הפרה יסודית של חוזה השכירות.
בעבר, נמנעו שוכרי דירות מלפנות נכס ששכרו במועד תוך ניצול ציני של הדין האוסר עשיית דין עצמית. המחוקק היה ער לכך והתקין תקנות המאפשרות לנהל הליך מהיר של תביעה לפינוי מושכר, לרבות פינוי של נכס מסחרי, כשלא מדובר בתביעה מורכבת מבחינה עובדתית או ראייתית, וכאשר היקף החקירות במשפט צפוי להיות מצומצם. כך קובעות התקנות, כי תובע לא רשאי לצרף לתביעה לפינוי מושכר סעדים נוספים, כגון תביעה כספית או תביעה בגין נזקים למושכר (סעיף 81(א) לתקנות סדר הדין האזרחי); עוד נקבע כי על הנתבע להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים ממועד המצאת כתב התביעה לידיו (סעיף 81(ב) לתקנות), ונאסר על הנתבע להגיש תביעה שכנגד המשכיר או הודעה לצד שלישי (סעיף 81(ג) לתקנות). טיבו של ההליך מחייב גם את בית המשפט לקיים דיון מהיר, ועל כן נקבע בתקנות כי דיון עיקרי בתביעה יתקיים לא יאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון. המשמעות היא שכיום, ניתן להגיע להכרעה בתביעת פינוי מושכר בתוך 60-90 ימים מהגשתה לבית המשפט. לכל הדיעות מדובר בפרק זמן קצר משמעותית ממה שהיה מקובל בשנים קודמות, טרם התיקון לחוק.
פעמים רבות מתמודדים לקוחות המשרד עם פלישה למקרקעין שבבעלותם או בהחזקתם. במקרים כאלה, מכיוון שלא מדובר ב"שוכר" של נכס אשר מסרב להתפנות או לשלם דמי שכירות, יש לנקוט בהליכי פינוי שונים, משום שלא ניתן לעשות שימוש בהליך המהיר עליו עמדנו קודם לכן. הדרך המשפטית להתמודד עם "פולש" או מסיג גבול היא באמצעות תביעה משפטית לסילוק יד.
יש כמה מנגנונים בחוק המאפשרים הצלחה בתביעות כאלה.
[א] תביעה של בעלים ומחזיק כדין כלפי מסיג גבול: על פי סעיף 16 לחוק המקרקעין, בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו להחזיק בקרקע והן את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בה. דרך המלך להוכחת זכותו של התובע היא הצגת נסח רישום המעיד על זכות התובע במקרקעין. מצד שני, לפולש, הנתבע, שמורה הזכות להוכיח את התקיימות התנאים להגנתו, בין אם ההגנה הרלבנטית היא רישיון ובין אם זו זיקת הנאה, ובין אם הוא טוען להגבלת זכות הבעלות של התובעים מכוח עיקרון תום הלב. בנסיבות מסוימות רשאי המחזיק כדין אף להיזקק לעשיית דין עצמית להחזרת החזקה, קרי, שימוש בכוח במידה סבירה, כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין. עשיית דין עצמית מותנית בכך שבעל הזכות יפעל בתוך שלושים יום מיום התפיסה ולא יחרוג ממידה סבירה של שימוש בכוח כדי להגשים את מטרתו.
[ב] תביעה של מחזיק בפועל כלפי מסיג גבול: על פי סעיף 17 לחוק המקרקעין, זכאי המחזיק בפועל בקרקע להגנה כלפי מי שמנסה לנשלו מחזקתו בקרקע. בגדר כך, זכאי המחזיק לדרוש מהפולש שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לחזקתו, ועל אחת כמה וכמה שלא ינשלו מחזקתו במקום. ההגנה ניתנת למחזיק, אף שחזקתו אינה כדין, כל עוד חזקתו בפועל נמשכת. אם חדל להחזיק ואחר תפס את החזקה, לא יוכל לתבוע סילוק המחזיק המאוחר רק מהטעם שבעבר החזיק בקרקע. על התובע להוכיח אפוא כי הוא החזיק בפועל בקרקע עובר לתפיסתה על-ידי הנתבע, וכי הנתבע אינו בעל זכות חזקה בקרקע. הנתבע לא יוכל להעלות כנגד התובע טענת הגנה שלפיה לתובע אין זכות טובה לנכס, אלא צד שלישי (כגון רשות מקרקעי ישראל) הוא בעל הזכויות בו. לעיתים תביעה במסלול זה עדיפה על מסלולו של סעיף 16 לחוק, כיוון שהתובע, המחזיק בפועל בקרקע נהנה מהגנה כלפי מסיג גבול, גם מקום שהתובע מחזיק שלא מכוח זכות.
[ג] תביעה של מחזיק כדין ומחזיק בפועל להחזרת מצב לקדמותו כלפי תופס חזקה, אף אם הוא טוען לזכות בקרקע: סעיף 19 לחוק המקרקעין, מסמיך את בית-המשפט להורות על השבת מצב ההחזקה במקרקעין לקדמותו כפי שהיה בטרם נשללה ההחזקה מאת התובע, בלא בירור שאלת זכויות הצדדים כל אימת שחזקה בקרקע ניטלה מידי מי שמחזיק בה (בין בזכות ובין שלא בזכות) על-ידי אחר, והוא – גם כאשר אותו אחר טוען כי בידו זכות לקרקע העדיפה על זו שבידי המחזיק, וכאשר החזקה נתפסה על-ידו שלא במסגרת התנאים המוכרים בחוק לעשיית דין עצמית (על-פי סעיף 18(ב) לחוק). החזרת המצב לקדמותו באמצעות התביעה הפוססורית לא תמנע מהנתבע מלהגיש מאוחר יותר תביעה נפרדת להוכחת זכותו לקרקע, ובמובן זה הצלחת התובע בתביעה הפוססורית עשויה להיות זמנית בלבד. לבית-המשפט מוסמך לדון בזכויות המהותיות של שני הצדדים לקרקע בעת ובעונה אחת עם התביעה הפוססורית המוגשת, ולהימנע בכך מהפרדה בין התביעה להשבת המצב לקדמותו, שעיקרה בהגנה על החזקה, לבין תביעת הזכויות לנכס.
כמה מילים על סמכות השיפוט: תביעות פינוי וסילוק יד ממקרקעין, נמצאות בסמכותו העניינית של בית המשפט השלום בהיותן תביעות בדבר חזקה ושימוש במקרקעין. סמכות בית המשפט משתרעת בין אם מדובר בתביעה שעניינה בשמירה על גוף הנכס, בין אם לאו. לפיכך, אין יותר ספק כיום בדבר סמכותו של בית המשפט השלום להעניק סעד של צו הריסה במסגרת תביעות שעניינן שימוש במקרקעין. לעומת זאת, תביעות בדבר בעלות במקרקעין נמצאות בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי. עם זאת, במידה ובמסגרת תביעת סילוק היד מתעוררת שאלת הבעלות במקרקעין, והכרעה בשאלה זו דרושה לשם הכרעה בתביעה, כי אז מוסמך בית המשפט השלום – מכוח סמכותו שבגררא להכריע בסוגיית הבעלות, אלא שאז ההכרעה בסוגיית הבעלות תחומה לצורך אותה התדיינות בלבד ולהענקת (או אי הענקת) הסעד שהתבקש בה, ואין היא מקימה מעשה בית דין. משום כך, כל אחד מהצדדים יכול לאחר מתן הפסק בבית המשפט השלום להגיש לבית המשפט המחוזי תביעה מתאימה לבירור והכרעה בשאלת הבעלות במקרקעין.
משרדנו מתמחה בייצוג לקוחות בתביעות לסעדים הצהרתיים שמטרתן להסדיר את זכויותיהם הקנייניות במקרקעין. תביעות אלה נחוצות באותם מקרים בהם מתברר שזכויות הבעלות מכוח ירושה, צוואה, מתנה או רכישה, לא נרשמו על שם מקבל הנכס בלשכת הרישום (טאבו). מדובר בתקלה חמורה מאוד, משום שקשה לסחור בזכויות שאינן רשומות. מעבר לכך, לכשיבקש בעל הזכויות לממש את הנכס הוא עלול לגלות שהבנק שאמור לממן את הרכישה, מסרב להעמיד משכנתא לרכישת הנכס. היעדר רישום זכויות איפוא פוגע בערכו של הנכס באופן משמעותי. במקרים מסויימים, לא תינתן משכנתא בכלל, עד שיוסדרו הזכויות על שם הבעלים האמיתי של הנכס.
להלן נציג כמה מקרים בהם סייע משרדנו ללקוחותיו להסדיר את רישום זכויותיהם במקרקעין, לאחר עשרות שנים שבהן לא שיקף המצב הרישומי הפגום את הזכויות האמיתיות של אותם לקוחות.
כך למשל, אחד מלקוחות המשרד גילה באיחור של 20 שנה כי דירת יד שנייה שרכש מרוכשים אחרים שרכשו דירת קבלן, טרם נרשמה על שם אותם רוכשים, וגם לא נרשמה על שמו. כך קורה כאשר השנים חלפו, והטיפול ברישום הדירה נזנח ונשכח על ידי עורכי הדין המעורבים בעסקה. באמצעות משרדנו, שוחזרו מסמכי העסקה כאילו בוצעה 'אתמול': התקבלו אישורים מרשויות המס ומהעירייה, שטרי משכנתא מהבנק, ולבסוף, ייפוי כח בלתי חוזר מאת הקבלן. כל אלה אפשרו לנו להשלים את רישום זכויות הלקוח בדירה שרכש, כאמור, לפני למעלה מ- 20 שנה..
במקרה אחר, פנה אלינו לקוח שביקש למכור את הדירה שהתגורר בה, לאחר שגילה כי היא איננה רשומה על שמו. מסתבר, שהלקוח עבר לגור בדירה לאחר פטירת אימו המנוחה, אך מעולם לא טיפל בצו ירושה. מנסח הרישום של הדירה התברר עד כמה חמור המצב: האם המנוחה, לא היתה רשומה כלל כבעלים של הדירה. הסתבר כי האם חתמה על הסכם חכירה מול הקבלן שממנו רכשה את הדירה, שתוקפו למשך 24 שנים בלבד (בעוד שיתר הדיירים התקשרו בחוזי חכירה ל- 999 שנים). תקופת החכירה הסתיימה עוד בשנות ה- 70' – ולאחר שפקעה תקופת החכירה, היא מעולם לא חודשה. המשמעות היא שזכויות האם המנוחה בדירה שרכשה, לכאורה פקעו. מצד שני, אף אחד לא דרש מהאם לחדש את תקופת החכירה כך שהיא המשיכה לגור בדירה באין מפריע, שנים רבות עד לפטירתה. תמוה שאף אחד גם לא פנה אל הבן בדרישה לחידוש חוזה החכירה שפקע לפני שנים רבות. כך, גילה הבן שביקש למכור את הדירה, 50 שנים מאוחר מדי, שהוא חי בדירה לא שלו. באמצעות משרדנו, פעלנו לקבלת צו ירושה עבור הלקוח ולאחר מכן נדרשה עתירה לבית המשפט המחוזי להצהרה על זכויותיו של הבן בדירה.
כך למשל, פנו אלינו לקוחות אשר רכשו בשנת 1987 דירת מגורים מקבלן שלא פעל לרישום זכויותיהם משך כמעט 30 שנים. התקלה החמורה התבררה להם רק בעת שביקשו להעביר את זכויותיהם בדירה במתנה לבנם והוציאו נסח טאבו. כידוע, רישום דירות מקבלן נעשה בדרך כלל באמצעות עורך הדין של הקבלן. במקרים רבים הקבלן ועורכי דינו אינם מטפלים ברישום הבית המשותף ובייחוד הדירות על שם רוכשי הדירות. במקרים חמורים, הם גם אינם מותירים אחריהם יפויי כח בלתי חוזרים שיאפשרו את הרישום, גם שנים מאוחר יותר. בלית ברירה, הגיש משרדנו עתירה לבית המשפט המחוזי על מנת שיצהיר על זכויותיהם של הלקוחות בדירה ויחייב גם את עורכי הדין של הקבלן ואת קבלן להמציא את כל המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות. בתום ההליך המשפטי, ולאחר קבלת המסמכים הנדרשים, נרשמו הלקוחות כבעלי הזכויות בדירה שרכשו, כאמור, עוד בשנת 87'.
במקרה אחר, הסתבר לאחד מלקוחות המשרד, בעלים של חלק במגרש מרובה שותפים, שביקר בארץ לאחר שנים רבות שהתגורר בחו''ל, כי חלק מהשותפים (בני משפחה), הקימו על המגרש מבנים מסחריים, ומשך שנים הפיקו הכנסות ניכרות מדמי שכירות, בלא לשתף את הלקוח בחלקו היחסי באותם תקבולים. הגשנו עבור הלקוח תביעה לפירוק שיתוף ותביעה כספית לקבלת חלקו בדמי השכירות, אולם אז התעוררו בעלי הזכויות וטענו, במפתיע, כי שיעורי הבעלויות הרשומים בטאבו, אינם משקפים את חלקם היחסי הגדול יותר במגרש, וכי למעשה יש להם זכויות עודפות, מן היושר, במגרש, שמקנות להם את הזכות שבית המשפט לא יפרק את השיתוף לפי יחסי הבעלויות הרשומים בנסח הטאבו. לאור המלצת בית המשפט, הגישו אותם בעלי זכויות עתירה לבית המשפט המחוזי להצהרה על זכויותיהם העודפות במקרקעין – זכויות שהוקנו להם (לטענתם) על ידי הסבא רבא לפני כ- 80 שנים! טענתו של הלקוח, שנסח הרישום משקף את שיעורי הבעלות הנכונים ואין לתקן את הרישום, מתבררת בימים אלה ממש.
לאחרונה, פנו אלינו לקוחות אשר מתגוררים בבית פרטי, שרשום כחלקת משנה בבית משותף. ביתם, גובל בבית פרטי אחר, שגם לו הוקצתה חלקת משנה נפרדת בבית המשותף. בשל בנייה שבוצעה ביחידות המגורים במרוצת השנים, נוצר מצב שבו המצב הרישומי – אינו משקף את המצב הבנוי בפועל. מעבר לכך, קיימים שטחים משותפים לשתי המשפחות, שהשימוש בהם, אינו מוסדר בתקנון הקיים. גם חלוקת זכויות הבניה בין שתי המשפחות, טרם הוסדרה עד כה. פנייה אל בני המשפחה המתגוררים בשכנות להסדרה מוסכמת של הזכויות בבית המשותף - לא עלתה יפה. בלית ברירה, הגיש משרדנו עתירה לבית המשפט המחוזי בכדי לחייב את בעלי הזכויות הגובלים לחתום על מסמכים שונים שיאפשרו את תיקון צו רישום הבית המשותף, ביניהם, יפויי כח, ותקנון עדכני לבית המשותף. תקנון כזה, כך נטען בעתירה, יאפשר לבעלי הזכויות, בין היתר, ניצול מיטבי של זכויות הבנייה הקיימות והבלתי מנוצלות, כמו גם חלוקה הוגנת של זכויות הבנייה העתידיות שיוקצו לחלקה, בין בעלי הזכויות. עם תחילת ההליך והמצאת התביעה לנתבעים, הגיעו הצדדים לפשרה, שבמסגרתה, הסכימו הנתבעים לחתום על כל המסמכים הנדרשים לתיקון צו רישום הבית המשותף, ובכך התייתר ניהול ההליך המשפטי. התביעה שהגיש משרדנו, איפוא, השיגה את מטרתה.
הליכים משפטיים בניהול משרדנו
בחודש אוגוסט 2025 הגיש משרדנו תביעה לביטול צו סילוק שהוציאה רשות מקרקעי ישראל כנגד לקוח של משרדנו, בגדרו מתבקש סילוק ופינוי של מבנה יביל המשמש את הלקוח כמשרד מכירות לפרוייקט של התחדשות עירונית בעיר רחובות. בגדר התביעה, הגיש משרדנו גם בקשה דחופה לצו מניעה זמני, המורה לרשות מקרקעי ישראל, להימנע ממימוש צו הסילוק שהוציאה ללקוח משרדנו, וזאת מכוח חוק מקרקעי ציבור (פינוי קרקע), התשמ"א-1981.
עוד התבקש בית המשפט הדן בבקשה להורות על עיכוב ביצוע צו הסילוק לתקופה של 12 חודשים מיום מתן הצו, וזאת לשם מתן שהות להסדרת השימוש במקרקעין ותשלום דמי שימוש בגין השימוש לרשות מקרקעי ישראל.
הדרך לתקיפת צו סילוק יד שהוצא לפי חוק מקרקעי ציבור מותווית בסעיף 5ב(א) לחוק הנ"ל לפיו- "הרואה עצמו נפגע ממתן צו, רשאי לפנות לבית משפט השלום שבתחום שיפוטו נמצאים מקרקעי הציבור שהצו חל עליהם, עד למועד הסילוק והפינוי הקבוע בצו, כדי להוכיח את זכותו להחזיק במקרקעי הציבור".
עניינה של התביעה והבקשה לצו מניעה הזמני, בכוונתה של רשות מקרקעי ישראל, לבצע בלא מתן זכות שימוע וטיעון הולמת, סילוק ופינוי של מבנה משרדים השייך לתובעת (לקוחה של משרדנו), מבלי שההריסה האמורה תצמיח תועלת כלשהי לרשות מקרקעי ישראל. בבקשה ציינו כי פעולותיה המיועדות של רשות מקרקעי ישראל (פינוי וסילוק יד), באות מכוח חוק דרקוני, שמטרתו סילוק פולשים, שעה שהתובעת איננה פולשת ולא התיימרה לפלוש למקרקעין. עוד עמדנו בתביעה ובבקשה לצו המניעה הזמני כי פעולות בלתי הפיכות אלה של הרשות המבצעת, חושפות את התובעת, לנזקים כבדים מאוד ובלתי הפיכים, כאשר ניתן להסדיר את הצבת משרד המכירות על המקרקעין, בלא פעולות בלתי הפיכות כאלה, בקלות ובמהירות, ללא צורך בהליכי פינוי יקרים והרסניים.
נכון למועד כתיבת שורות אלה, טרם נקבע דיון בבקשה אך ניתן צו מניעה ארעי כנגד רשות מקרקעי ישראל.
ת"א (תל אביב-יפו) 12344-01-20 בן בן דרור נ' ישראל-קנדה (ט.ר) בע"מ
ביום 22.4.2025 התקבל פסק דין של בית משפט השלום בת"א בתביעה כספית על סך של 000 1,465 ש"ח, בה יוצגו הנתבעות על ידי משרדנו. עניינה של התביעה בקבוצת רכישה אליה הצטרף התובע לפני למעלה מעשור. בעת הצטרפותו לקבוצת הרכישה, הוא חתם על אגד שלם של מסמכים, תוך שבחר שלא להיוועץ בעורך דין. עם זאת, הוא נהנה מהיתרונות של מיזם של בנייה עצמית, שהרי מה שמאפיין קבוצת רכישה הוא, בין היתר, עלויות יחסית זולות מאשר רכישת דירה מקבלן. בהקשר זה נפסק, שאין להחיל את חוק המכר (דירות) על התביעה משום שמדובר בקבוצת רכישה. התובע טען בתביעה, כי הנתבעת 2 הפרה את חובת הגילוי כלפיו, וכי הציגה לו מצגי שווא, כך שהוא הוטעה בקשר לשטח הדירה, ובנוגע לקומת הדירה. משרדנו (עו"ד טל ספיר) הציג שורה של ראיות בנוגע למסמכים עליהם חתם התובע, בעיקר - בנוגע לשטח הדירה: כך למשל, הצגנו טבלאות ניקוד עליהן חתם התובע מהן עלה בירור כי חזקה שהתובע ידע על מה חתם, בעיקר, כי השטח הנרכש הוא "שטח ברוטו". ככל שהסוגיה לא הייתה נהירה לו, היה עליו לברר זאת והיו לו הזדמנויות לכך. בנסיבות, אין לחייב את הנתבעת 2 שיוצגה על ידי משרדנו לגלות מידע נוסף מעבר למה שגולה על ידה. כמו כן, לא הוכחה טענת התובע, כי לא הוסבר לו על ידי הנתבעת 2 או מי מטעמה, שעסקינן ב"שטח ברוטו", וכי הוצגו בפניו מצגי שווא. טענת התובע בנוגע לנסיבות שגרמו לו שלא להבין את "מיקום הדירה" שיקבל, בשונה מ"שטח הדירה", התקבלה. לכן הנתבעת 2 חוייבה לשלם לתובע סכום פעוט ביחס לסכום התביעה שהוגשה כנגדה, המשקף את פער השווי בין הקומות ביחס לדירה בפועל (66,000 ש"ח בלבד).
בחודש מרץ 2025, הגיש משרדנו תביעה ייחודית בשם בעלי דירות בפרויקט מגורים יוקרתי ביפו, נגד עיריית תל אביב ונגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב. עניינה של התביעה בפיצוי התובעים עקב נזקים כבדים הנגרמים להם, בעיקר, ירידת ערך של שווי הדירות של התובעים, עקב התרשלותן של הנתבעות בכל הקשור להיעדר כל אכיפה של חוקי התכנון והבנייה והתוכניות החלות על המתחם ועל המסגד הצמוד. הלכה למעשה, טוענים התובעים כי עיריית ת"א והוועדה המקומית, במעשה ובמחדל, אפשרו ומאפשרות במשך שנים, למעשה, עד עצם היום הזה, למסגד אל-סיקסיק הבנוי ממערב לחלקה בה ממוקמות דירות התובעים, להשתלט (ממש כך!) על שטח ניכר מהשצ"פ, שכאמור גובל בפרויקט ובדירות התובעים מדרום להם, תוך שהנתבעות מתירות למסגד ומפעיליו, ואין פוצה פה - לבצע בתחום המוניציפאלי שלהן שלל עבירות בנייה חמורות, מתמשכות ונרחבות, כמו שהן אפשרו ומאפשרות פלישה של בית תפילה ומדורים שונים של המסגד לשצ"פ, וכמו גם שהן מאפשרות למסגד ולמפעיליו 'לייצר' מטרדים חמורים ומסוכנים, כל אלה תוך גרימת נזקים לתושבים המתגוררים בסמוך, ביניהם – התובעים 1-3. בנוסף, הנתבעות מאפשרות למסגד ובית התפילה, להשמיע רעשי תפילה וקריאות בלתי פוסקות לתפילה, באופן החורג באופן בלתי נתפס מרמות הרעש המותרות על פי חוק. התובעים מוסיפים וטוענים, כי הנתבעות וגורמי הפיקוח ו/או האכיפה הכפופים להן, לא עשו דבר ועדיין אינן עושות דבר כדי להסיר את הבנייה הבלתי-חוקית ולבער את הפלישה הזוחלת של המסגד וחצר/בית התפילה שלו, אל תחום השצ"פ או להפסיק את מטרדי הרעש החמורים. ומדובר בפלישה ובנייה בלתי חוקית שהולכת ונמשכת, ולא נפסקת. התוצאה העגומה היא שהבנייה האסורה ועבירות הבנייה בתחום השצ"פ, נותרו על כנן עד למועד הגשת התובענה, ופלישת המסגד וחצר/בית התפילה, הפכו לעובדה מוגמרת בתחום השצ"פ, באופן שגרם וגורם לתובעים, הגרים בצמידות לבית התפילה, נזקים כבדים ובלתי הפיכים, שעל הנתבעות לפצותם בגינם (כמו גם בגין מטרדי רעש שבאחריות הנתבעות להפסיקם תוך אכיפת חוק העזר של עירית ת"א בנושא זה. [ת"א (שלום ת"א) 52474-03-25]
בחודש ינואר 2025 הגיש משרדנו תביעה בשם יזמית של פרויקט פינוי ובינוי רחב מימדים בעיר חולון, נגד בעלת דירה, אשר חתמה על הסכם לפינוי ובינוי לפני מספר שנים ובאופן בלתי נתפס, היא מסרבת לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי של הפרויקט. התובעת גם עותרת לבית המשפט באמצעות משרדנו על מנת שיחייב את אותה דיירת לשלם לתובעת פיצויים בגין הנזקים האדירים שנגרמים לה עקב כך (בסך של 30,000,000 ש"ח). בתביעה מודגש כי כל פניות ונסיונות התובעת לקבל את חתימת הנתבעת על גבי מסמכי הליווי הבנקאי – עלו בתוהו. יש לייחס לכך חומרה יתירה שכן הנתבעת כבר חתמה על הסכם פינוי-בינוי לפני זמן רב, כך שלפחות באותו מועד, היא העידה על עצמה שהיא מעוניינת בקידום הפרויקט. על כן, לא ברורה התנהלותה של הנתבעת כיום. למרות היתרונות הגלומים בפרויקט ולמרות שבין התובעת לבין הנתבעת קיים הסכם פינוי ובינוי חתום עוד משנת 2018, הסתבר לתובעת – שבועות מספר בלבד לפני פינוי הדירות והריסת הבניינים שבמקרקעין, כי הנתבעת, למרות התחייבויותיה, ממאנת בלי סיבה אמיתית לחתום על מסמכי הליווי עליהם חתמו כל יתר בעלי הזכויות בפרוייקט, בניגוד להוראות הסכם. בכך היא מפרה באופן יסודי את ההסכם, על כל המשתמע מכך. שבועות מאוחר יותר, הגשנו עבור התובעת גם בקשה תקדימית לחיוב דחוף של הנתבעת באמצעות צו עשה זמני ודחוף, לחתום על מסמכי הליווי, ולפנות את הדירה. בית המשפט נעתר לבקשה זו וחייב את הנתבעת אף בהוצאות משפט נכבדות [ת"א (מחוזי ת"א) 34288-01-25].
במהלך חודש אפריל 2025, הגיש משרדנו לבית המשפט המחוזי בירושלים תובענה ייצוגית, שעניינה זכייתו של התובע במכרז מקוון שערך משרד הבינוי והשיכון במשותף עם רשות מקרקעי ישראל, לרכישת מגרש לבנייה עצמית ביישוב חירן המוקם בדרום הארץ. על פי תנאי המכרז, חויב התובע לשלם למשרד הבינוי וכן לחברת ערים חברה לפיתוח עירוני בע"מ, חברה ממשלתית המהווה את זרוע הביצוע של ממשלת ישראל בתחום תכנון ופיתוח תשתיות עירוניות להקמת שכונות ויישובים חדשים ופרויקטי תשתית אחרים ברחבי הארץ, סכומים שונים עבור פיתוח הקרקע ועבור דמי ערבות לחברת ערים, אשר עולים על הסכומים שאותם אמור היה התובע לשלם להם, אילו משרד השיכון וחברת ערים היו פועלים בהתאם לתנאי המכרז בו זכה התובע וחברי הקבוצה. מטרתה של התובענה ובקשת האישור אפוא, לחייב את הנתבעים לפעול לפי הוראות המכרז ובהתאם – להשיב לתובע ולחברי הקבוצה את מלוא הסכומים שגבו מהם ביתר, שלא כדין ושלא בהתאם להוראות המכרז נשוא התובענה, לרבות חברי קבוצה שזכו במכרז זה, כמו-גם במכרזים דומים (ורבים) אחרים (ת"צ 24776-04-25).
בחודש אפריל 2025 ניתנה החלטה על ידי בית המשפט המחוזי בתל אביב, בגדרה של בקשה תקדימית שהגיש משרדנו למתן צווי עשה זמניים ודחופים שיחייבו בעלת דירה במתחם המיועד לפינוי בינוי, 3 חודשים לפני מועד הפינוי המתקרב, לחתום על מסמכי הליווי הבנקאי לפרוייקט ולפנות את דירתה, למרות מחלוקת שיש לה עם היזם בנוגע לשטח דירתה. בהחלטה התקדימית קבע בית המשפט המחוזי, כי בעלת הדירה, תחתום על המסמכים הנדרשים לצורך קבלת ליווי בנקאי ותפנה את דירתה, זאת לצורך הוצאתו לפועל של פרויקט התחדשות עירונית מסוג "פינוי-בינוי", המבוצע בעיר חולון, על פי הסכם לפינוי ובינוי שנחתם על ידי הנתבעת לפני מספר שנים. היזם טען בפנייתו לבית המשפט,] כי מדובר בהתנהלות ביריונית ומְפֵרָה של הנתבעת, שמתוך רדיפת בצע וסחטנות, ומתוך כוונה לפגוע ביזם ולהסב לה נזקים קשים, היא מסרבת לחתום על מסמכי הליווי, מתוך הנחה שגוייה שסחטנותה תצמיח לה תועלת מהתובעת. אולם פעולות אלה סותרות באופן מוחלט את התחייבויותיה המפורשות על בעלת הדירה על פי ההסכם לפינוי ובינוי עליו חתמה לפני מספר שנים, ובכך היא גורמת ליזם ואף ליתר בעלי הדירות במתחם המיועד לפינוי ובינוי, נזקים כבדים ובלתי הפיכים. יש לייחס לכך חומרה יתירה שכן הנתבעת כבר חתמה על הסכם פינוי-בינוי לפני זמן רב, כך שלפחות באותו מועד, היא העידה על עצמה שהיא מעוניינת בקידום הפרויקט. על כן, לא ברורה התנהלותה של הנתבעת בהווה, בעת הגשת הבקשה.
משרדנו עמד בבקשה הנ"ל על תכליתם של הסעדים הזמניים, שעיקרם, בשימור המצב השורר במועד הגשת התובענה, ולמניעת מצבים בהם תובע שזכה בתובענתו ימצא עצמו ניצב בפני שוקת שבורה, וללא יכולת לממש את פסק הדין שינתן לטובתו, לנוכח שינוי נסיבות שהתרחש בין מועד הגשת התובענה למועד ההכרעה בה. אכן בענייננו התבקש צו המורה לבעלת הדירה לפעול באופן - שלכאורה - יביא 'לשינוי המצב הקיים' בשלב מקדמי זה של הדיון. לכאורה, משום שלפנינו "טעות אופטית" בלבד, שהרי דווקא היעדר חתימה מצד בעלת הדירה מהווה 'שינוי במצב הקיים עליו הוסכם בין הצדדים', בעוד שמנגד, צו המחייב את הנתבעת לחתום על מסמכי הליווי – הוא שיחזיר את המצב שהוסכם בין הצדדים ושאמור להתקיים בעניין זה (נוכח הוראות הסכם פינוי ובינוי), הוא שתומך בתקינות ההליך, והוא שמבטא שיקולי יושר, תום לב, ושמירה על מאזן הנוחות, תוך שמירה על זכויות שני הצדדים ובכללם גם בעלת הדירה. בית המשפט קבע כי קיימות ראיות מספיקות לכאורה לקיומה של עילת תביעה, כי מאזן הנוחות בין הצדדים נוטה לטובת היזם (התובע), וקבע כי הנזק הצפוי ליזם אם לא יינתן הסעד הזמני עולה על הנזק הפעוט שיכול וייגרם לבעלת הדירה אם יינתן הסעד הזמני. בענייננו, התובעת השקיעה עד כה עשרות מיליוני שקלים בפרויקט, בו מעורבים עשרות בעלי זכויות נוספים בבניינים הישנים המבקשים לשפר את בטחונם ואת איכות חייהם, קיימים רוכשי דירות חדשות ומעל לכל - בידי היזם היתר בנייה, שמשמעותו אפשרות מעשית לתחילת העבודה בפועל. במצב דברים זה, הנזקים הנגרמים ושעלולים להגרם ליזם (וליתר הדיירים) עקב העיכוב בביצוע הפרויקט, עולים עשרות מונים על נזקיה הפוטנציאלים, אם בכלל, של בעלת הדירה, כאשר לא ברור איזה נזק ייגרם לה אם תחתום על מסמכי הליווי. לבעלת הדירה לא תצמח כל תועלת מכך שלא תחתום על מסמכי הליווי, נהפוך הוא, היא תיוותר בדירתה הישנה והמתפוררת בלי לקבל את התמורה שהיא מצפה לה (ומגיעה לה) על פי ההסכם לפינוי ובינוי!
(ת"א (מחוזי ת"א) 25 - 01 – 34288).
בחודש ספטמבר 2024 הגיש משרדנו למפקחת על המקרקעין בתל אביב, תביעה למתן סעדים הצהרתיים וצווי עשה, בשם בעלים של דירת גג בעיר תל אביב. מטרותיה של התביעה, שהוגשה כנגד הנציגות המכהנת של הבית המשותף בו נמצאת הדירה, הן: [א] לחייב את הנציגות לבצע תיקון יסודי של כל הליקויים ברכוש המשותף של הבית המשותף (בהסתמך על ''מבחן התוצאה''), [ב] לחייב את הנציגות להתקשר עם חברת מעליות לצורך החלפת המעליות הקיימות במעליות חדשות ומודרניות, [ג] ליתן צו הצהרתי הקובע שהתובעת אינה צריכה לשלם את הסכום שהנתבעת דרשה ממנה עבור ביצוע שיפור של המעליות (שאינו מהווה שיפוץ או תחזוקה של הקיים), [ד] לחייב את הנציגות להחליף את גגות האסבסט הקיימים בגג הבניין המשותף ולהחליפם בגג מודרני וחדיש, כמו גם לחייבה לפנות באופן בטוח את כל שאר מפגעי האסבסט שבבניין.
בתביעה, טענה התובעת כי הבניין בו שוכנת דירתה, הוא בניין מוזנח ביותר, כאשר חלקים נכבדים מן הרכוש המשותף בבניין נמצאים במצב מוזנח מזה שנים רבות וכי מדובר בהזנחה המקנה לבניין מראה מרופט, בלוי ומוזנח. לא רק זה, הבנין רווי בעיות בטיחות והמגורים בו מהווים סיכון לחיים ולרכוש.
התובעת ואנשי מקצוע מטעמה, בדקו ואיתרו בבנין וברכוש המשותף ליקויים בהיקף בלתי נתפס, חלקם מסכני חיים, אשר פוגעים באיכות החיים בבניין, ביכולת להנאה סבירה מקניינה של התובעת (ומן הסתם, בעלי דירות אחרים) וחלק מהם, מהווה כאמור סיכון בריאותי. עוד טענה התובעת טענה כי הליקויים ברכוש המשותף גורמים נזקים ממשיים לתובעת (ולדירתה שבבית המשותף) בשל ירידת ערך הדירה וירידת ערכו של הבנין.
נכון לכתיבת שורות אלה, טרם הוגש כתב הגנה מטעם נציגות הבית המשותף.
א. במהלך חודש מאי 23023 הגיש משרדנו תביעה כספית כנגד מוכרים של נכס מקרקעין, כנגד עורכי דין שייצגו אותם ואת הקונים (לקוחות של משרדנו) וכנגד שמאי מקרקעין שהפיק חוות דעת שמאית לפני הרכישה, בסך של למעלה מ- 3.5 מליון ש"ח. התביעה עוסקת במספר עניינים: במצגי שווא של המוכרים, מהם רכשו לקוחות המשרד נחלה במושב במרכז הארץ, לפיהם הנכס הנמכר מהווה 'משק עזר', שמאפשר לבנות בו 3 יחידות מגורים. המוכרים, הפנו את הקונים אל עורכי הדין שלהם (גם הם נתבעים בתביעה) לייצוג משותף בעסקה, בעיקר, משום שהציגו עצמם כמי שמתמחים בעסקאות במגזר החקלאי. אחד מעורכי הדין, המליץ לרוכשים לשכור שמאי מקרקעין, שלדבריו הוא מתמחה, בין היתר, בשמאויות של נכסים במושבים. הלה הכין עבור התובעים חוות-דעת שמאית, בה קבע כי הנכס של המוכרים הוא אכן 'משק עזר', וניתן, בין היתר, לבנות בו שלוש יחידות מגורים. גם הנתבעים 4-5 אישרו לתובעים, לפני התקשרותם בעסקה עם הנתבעים 1-2, שמדובר ב'משק עזר'. בהסתמך על מצגי המוכרים, ייצוג עורכי הדין וחוות הדעת השמאית של שמאי המקרקעין, רכשו הקונים את הנכס. כשנה לאחר חתימת ההסכם, התחוור לתדהמת הרוכשים מרשות מקרקעי ישראל, כי הנכס שרכשו איננו 'משק עזר'! מבדיקות שביצעו עורכי הדין החדשים ששכרו הרוכשים, התחוור להם, בין היתר, כי כעשר שנים לפני רכישת הנכס מהמוכרים ביטל בית משפט העברה של מקרקעין במושב שביצעה אימם של המוכרים אל אחיה, עסקה שבוצעה שנים רבות קודם לכן. כתוצאה מכך, המקרקעין שרכשו הרוכשים מהמוכרים – חזרו להיות חלק מאותם מקרקעין שהקנייתם בוטלה כאמור. המשמעות היא שהרוכשים רכשו הלכה למעשה, חלק מ'נחלה' - ולא 'משק עזר'! עוד התחוור לרוכשים בשלב זה, כי זכויותיהם של המוכרים בנכס שרכשו מהם - לא הוסדרו משך שנים. 'תקלות' אלה גרמו לעיכוב בהעברת זכויותיהם של הרוכשים בנכס על שמם, כמו שגרמו לעיכוב במסירת החזקה בנכס לידי התובעים, במשך שש שנים לאחר חתימת הסכם הרכישה! כתוצאה מרכישת הנכס הנחות, כמו גם בשל הייעוץ הכושל שקיבלו התובעים מעורכי הדין ומחוות הדעת הרשלנית והלא מקצועית שהופקה עבורם, נגרמו לתובעים נזקים כבדים ובלתי הפיכים. התביעה עדיין מתבררת בימים אלה.
ביום 11.1.24 הגיש משרדנו בעליה של תחנות דלק, בעיר רעננה תביעה כספית בסך של 7,742,363 ש"ח נגד 'דלק', אחת מחברות הדלק הגדולות בישראל. לטענת התובע, המיוצג על ידי משרדנו, דלק הפרה (ומפרה) הסכמים שונים שנחתמו בין התובע לבין דלק ובכך היא גורמת לתובע נזקים כבדים. כך נטען בכתב התביעה, דלק לא התקינה ומסרבת להתקין בתחנת הדלק, עמדות טעינה לרכבים חשמליים. בכך מונעת דלק מהתובע את הרווחים שהוא זכאי להם בקשר עם מכירת חשמל בעמדות הטעינה הללו; עוד נטען בכתב התביעה כי דלק אינה משלמת לתובע את הסכומים שהוא זכאי להם בקשר עם מכירות דלקים המסופקים לצה"ל ולמשרד הבטחון, דלקים הנמכרים באמצעות מערכת 'דלקן', ואינה מפצה את התובע בגין ההפסדים שנוצרים לתובע כתוצאה מעריכת מבצעים ומתן הטבות ומוצרים 'חינם' בתחנת הדלק, על חשבון התובע. לבסוף נטען בתביעה, כי דלק אחראית לקיטון דרמטי במכירות של דלקים ומוצרי נוחות בתחנת הדלק של התובע, כתוצאה מכך שדלק מעודדת מכירת מוצרים זהים או דומים או חילופיים בשני מרכזי רווח אחרים של דלק: תחנת דלק סמוכה לתחנת הדלק של התובע והמרכז המסחרי הצמוד לתחנת הדלק של התובע, על חשבונו של התובע. עוד מתבקש בתביעה צו מניעה קבוע, האוסר על דלק למכור בתחנת דלק אחרת של דלק, 'סולר' במחיר שהוא נמוך משמעותית ממחיר הסולר שדלק מוכרת (ביוקר) בתחנה של התובע.
ביום 23.10.23 הגיש משרדנו תביעה כספית כנגד שמאי מקרקעין, בסך של 850,000 ש"ח. עניינה של התביעה בחוות דעת רשלנית ולא מקצועית שניתנה לטענת התובעת במסגרת תביעה לפירוק שיתוף בדירת מגורים, שהתנהלה בין התובעת לבין שותפה לחיים. לימים, התברר לתובעת, כי שוויה האמיתי של הדירה במועד עריכת השומה על ידי שמאי המקרקעין (הנתבע) שמונה על ידי בית המשפט שדן בתביעת הפירוק, היה גבוה בכ- 60% יותר משווי הדירה כפי שהוערכה על ידי השמאי הנתבע. טוענת התובעת, כי אילו הנתבע, שמונה על ידי בית המשפט לענייני משפחה היה מעריך את שווי הדירה באופן מקצועי ונכון, היה מוצא כי שוויה האמיתי של הדירה במועד עריכת חוות הדעת גבוה הרבה יותר מהשווי הנמוך שקבע בחוות הדעת שהוגשה לבית המשפט לענייני משפחה; טוענת התובעת כי אילו היתה יודעת מהו שוויה האמיתי של הדירה שהיא עומדת למכור, מראש ולפני שהסכימה למכור את הדירה לחברה הרוכשת, כי אז אף גורם, לרבות התובעת, לא היה מאשר את ממכר הדירה במחיר ההפסד שבו נמכרה בפועל.
מן העיתונות
בעלי דירות בחולון תובעים את חלמיש: "מתנהלת כדייר סרבן"
התובעים טוענים כי כל 52 בעלי הדירות והחנויות בבניין חתמו על ההסכם לביצוע פרויקט פינוי־בינוי, מלבד חלמיש — המחזיקה בדירה בבניין ■ החברה מסרבת לחתום בשל מחלוקת עם משרד השיכון על רישום הבעלות בדירה החדשה שתתקבל ■ חלמיש: "נגיב בבית המשפט"
(פורסם ב- 08 בינואר 2024)
לכתבה המלאה
הבית נמכר - אבל לא בטוח שלמתווך מגיע לקבל דמי תיווך
בית המשפט קבע כי קונים שביטלו הסכם עם המתווך לא יצטרכו לשלם לו אם הוכיחו שמכרו את הדירה בעצמם ושביטלו את ההסכם עמו לפני שסגרו עסקה עם הקונה
תביעה נגד עיריית תל אביב: המסגד פלש לשטח הגינה - ונצמד למרפסות הבתים
בעלים של שתי דירות תובעים מהעירייה 2.5 מיליון שקל, מאחר שאינה אוכפת את צו ההריסה שהוציאה נגד הבנייה הלא חוקית ומפתחת במתחם גינה ציבורית, כפי שמראות התוכניות ■ תביעה דומה שהגישו בעלי דירת הקרקע בבניין חייבה את העירייה בפיצוי של חצי מיליון שקל
לכתבה המלאה
זיקת הנאה - כשהגישה לבית שלכם עוברת דרך השטח של השכן
בניגוד לזכויות מקרקעין אחרות, זיקת הנאה מתייחדת בכך שניתן להקנות אותה לטובת מקרקעין ולא רק לטובת אדם כלשהו
לכתבה המלאה
תביעה שמורה כמו יין (לא) טוב
נדמה, שאין מתאימות ממילותיו הנצחיות של יענקל'ה רוטבליט בשירו הידוע "אחרי עשרים שנה", לשמש תפאורה לפרשייה מוזרה שהסתיימה לפני ימים ספורים בבית המשפט המחוזי בחיפה.
לכתבה המלאה
מתנה שאין ממנה חזרה
אב החליט להעניק לבנו חלקת קרקע ולצורך הבטחת המתנה חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר. כחלוף מספר חודשים התחרט האב, וביקש לחזור בו. מה פסק בית המשפט?
לכתבה המלאה
מדוע חייבים שמאי מקרקעין בטרם ביצוע העסקה?
פסק דין שהתקבל לאחרונה בבית המשפט העליון, מדגיש את הצורך החיוני בביצוע בדיקה של שמאי מקרקעין, עוד בטרם נחתמה עסקת הרכישה
לכתבה המלאה
מתנה שאין ממנה חזרה
אב החליט להעניק לבנו חלקת קרקע ולצורך הבטחת המתנה חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר. כחלוף מספר חודשים התחרט האב, וביקש לחזור בו. מה פסק בית המשפט?
תביעה שמורה כמו יין (לא) טוב
נדמה, שאין מתאימות ממילותיו הנצחיות של יענקל'ה רוטבליט בשירו הידוע "אחרי עשרים שנה", לשמש תפאורה לפרשייה מוזרה שהסתיימה לפני ימים ספורים בבית המשפט המחוזי בחיפה.
הבית נמכר - אבל לא בטוח שלמתווך מגיע לקבל דמי תיווך
בית המשפט קבע כי קונים שביטלו הסכם עם המתווך לא יצטרכו לשלם לו אם הוכיחו שמכרו את הדירה בעצמם ושביטלו את ההסכם עמו לפני שסגרו עסקה עם הקונה