כשאבק המלחמה ישקע לא מן הנמנע שנשוב לעסוק גם בסוגיות החברתיות ובמשבר הדיור בישראל.  בעיית הדיור בישראל מחייבת מחשבה ופתרון "מחוץ לקופסא" .

בניית ממ"דים / חיזוק בניינים מפני רעידת אדמה / הוספת יחידות  דיור באזורי ביקוש

 עו"ד מארק שיפמן , האדריכל רמי כנף

 "התחדשות עירונית" היא שם כללי לתהליך בו אזורעירוניכלשהו משודרג ומחודש כך שיתאים לצרכים העכשוויים. רשויות התכנון, הרשויות המקומיות והממשלה יכולות ליצור תהליכים של התחדשות עירונית יזומה ודוגמאות לכך הן תמ"א 38, פינוי בינוי וכו'.

רשויות התכנון בישראל הפנימו את הצורך בהתחדשות עירונית כוללת  ובמשרד הפנים החלו לאחרונה שוקדים על הכנת תכנית מתאר ארצית אשר אמורה לתת מענה רחב יותר לצורך בהתחדשות עירונית, אלא שעדיין לא ברור אם התוכנית תאושר כלל.

על אף כל מאמצי הרשויות, ההתחדשות העירונית לא "ממריאה" ונותרת תופעה שולית שוק הנדל"ן, ונשאלת השאלה: "מדוע"? טענה ידועה אומרת כי הרשויות והבירוקרטיה מסורבלים ותהליכי הרישוי ארוכים במיוחד. לאחרונה התפרסם כי משרד האוצר ומשרד השיכון יוזמים הקמת גוף בירוקרטי בראשות שר השיכון שמטרתו להסיר חסמים ולקדם פרויקטים של התחדשות עירונית. האם מדובר בגוף שיפעל ביעילות לקידום מהיר של פרויקטים רבים ברחבי הארץ או שמא בגוף שימנה פקידים ויעסוק בנהלים? ימים יגידו. אם נבחן את הישגי הממשלה בקידום פרויקטי פינוי - בינוי, אין מקום לאופטימיות רבה לגבי סיכויי ההצלחה של הגוף הבירוקרטי החדש. טרם הקמתו, ישנן מספר נקודות שחשוב לשים לב אליהן ולתת להן מענה.

הוספת ממ"דים

במדינת ישראל בשנת 2014 הצורך בקיום ממ"ד בכל דירה הפך להיות צורך קיומי, ובכל זאת במאות אלפי דירות שנבנו לפני 1992 בכל רחבי הארץ אין ממ"ד. על אף ופרויקטים של תמ"א 38 כוללים בין היתר הוספת ממ"ד, דירות שנבנו בין השנים 80-92 אינן זכאיות להיכלל בפרויקט. בנוסף, גם אם במקרים מסוימים ניתן לקחת חלק בפרויקט, הדירות המדוברות נמצאות באזורי ביקוש נמוכים שאינם כדאיים כלכלית. כמובן שאין מניעה להוסיף ממ"דים לבניינים קיימים בדרך של בניה עצמית בעלות של כ – 80,000 ₪ לבניית ממ"ד, אלא שפתרון זה כמעט שאיננו ישים. לפני מספר שנים החל משרד הפנים לקדם תכנית מתאר ארצית (תמ"א 40) שהתיימרה לספק פתרון למיגון הדירות חסרות הממ"ד בדרך של יצירת מרחבי מיגון תת קרקעיים, אלא שאישור התכנית לא נראה באופק.

חיזוק בניינים מפני רעידת אדמה –  תמ"א 38

חשוב לציין כי כאשר הדבר אפשרי וכלכלי, יש להעדיף את יישום תמ"א 38/2 (הריסה ובניית בניין חדש), אך במקרים רבים בעלי הדירות לא יפנו לאלטרנטיבה זו כיוון שהיא דורשת הליכי תכנון מורכבים וארוכים יותר ולעיתים גם בשל מגבלות תכנוניות.  

הוספת יחידות  דיור חדשות באזורי ביקוש

בשנת 2013 נוספו לשוק הדירות בישראל כ –  6,000 דירות חדשות במסגרת פרויקטים של תמ"א 38/1 וככל  הנראה בשנת 2014 המספר יהיה גבוה הרבה יותר. יוצא איפה שההתחדשות העירונית מוכיחה עצמה ככלי יעיל להוספת יחידות דיור חדשות באזורי ביקוש. הבשורה הפחות טובה היא שהפרויקטים הללו "סובלים" מכמה חולשות מובנות: הדירות הישנות נותרות ישנות, ישנן בעיות מבניות קשות בחיבור הישן לחדש, ישנה מגבלה בפתרונות החניה ולעיתים נאלצים להתקין" מכפילי חנייה"  מכניים וכו'.

"התחדשות עירונית" ככלי לצמצום פערים בחברה הישראלית

פרויקטים של תמ"א 38 יוצאים לפועל באזורי הביקוש בלבד. בעלי הדירות באזורים אלה נהנים מעליית שווי דירותיהם, רוכשי הדירות משלמים שווי שוק מלא עבור הדירה החדשה והיזמים מרוויחים את הרווח היזמי. כך היזמים, בעלי דירות באזורי הביקוש הם המרוויחים הגדולים מפרויקטי תמ"א 38ואילו בבניין של הגב' "ריקי כהן" מחדרה לא יבוצע פרויקט, ואף אם יבוצע, הדירה לא תזכה בעליית שווי משמעותית. אם כן, יש למצוא מנגנון כלכלי שיהווה תמריץ לקבלנים לפתח פרויקטים אלה גם בפריפריה.

היוזמה החדשה של הממשלה – הקמת "רשות להתחדשות עירונית"

מהי הדרך האפקטיבית והיעילה לקידום ההתחדשות העירונית ?

ראשית, ברור שיש להתייחס ל"התחדשות עירונית" ככלי לחידוש ערי ישראל בבניינים מודרניים, הכוללים ממ"דים, חניונים תת קרקעיים והוספת יחידות דיור באזורי הביקוש תוך יצירת שינוי חברתי עבור בעלי הדירות בשכונות החלשות.  כדי שכל זה באמת יקרה יש לקדם תכנית מתאר ארצית שתעודד הריסה של בניינים שנבנו לפני 1992 (שכן אין להם ממ"דים) ותאפשר ליזמים להרוויח. איך עושים זאת? מעודדים איחוד חלקות לבניית בניינים גבוהים על חלקות גדולות.

איך מצמצמים את הפערים בין אזורי הביקוש לאזורים הפחות מבוקשים? מדובר בסוגיה מורכבת אשר עד כה לא נמצא לה מענה. מוצע הפתרון הבא - יש לחוקק חוק מיוחד (החוק למימון התחדשות עירונית) לפיו תוקם "קרן להתחדשות עירונית" שמטרתה לממן פרויקטים של חיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ו/או הוספת ממ"דים. יזמים שיהנו מרווחיות שעולה על הקריטריון שיקבע ישלמו "מס" לקרן, וכן יקבעו קריטריונים ברורים לצורך קבלת המימון. לדוגמה, באופקים ימומנו פרויקטים של הוספת ממ"דים ואילו בטבריה ימומנו פרויקטים של חיזוק בניינים מפני רעידת אדמה.

קחו דוגמא ליצירת הכנסה לקרן מעבר לתקציב המדינה – בגין כל רווחיות בפרויקט העולה על 30% ישלמו היזמים מס מיוחד לקרן כפי שיקבע החוק.

לסיכום, ההתחדשות העירונית רלוונטית היום יותר מתמיד, הן ככלי לשדרוג המרקם העירוני והן ככלי לצמצום פערים חברתיים.