יישוב סכסוכים בנדל"ן וליטיגציה מסחרית

למשרדנו התמחות בליווי לקוחותיו בסכסוכים משפטיים המתגלעים בקשר לביצוע עסקאות ופרויקטים בנדל"ן, בפני הערכאות השונות.

משרדנו מייצג את לקוחותיו בתביעות לצווי מניעה, תביעות נגד קבלנים בגין ליקויי בניה, תביעות פינוי / סילוק יד ותביעות כספיות כנגד שוכרים, תביעות רשלנות עורכי דין בטיפול בעסקאות מקרקעין, מטרדים, תביעות חוזיות, בתים משותפים ועוד.

1. פירוק שיתוף במקרקעין

בבעלותם של חלק ניכר מלקוחות משרדנו נכסי מקרקעין, במשותף עם קרובי משפחה או שותפים עסקיים. ניהול הנכסים יכול להתנהל שנים על מי מנוחות, אולם כאשר מתגלעת מחלוקת בין בעלים במשותף בנכס מקרקעין (האחד רוצה למשל להמשיך להשכיר את הנכס או להתגורר בו, בעוד שותפו, מעדיף למכור את הנכס ולממש את הרווח), נוצר מצב של "דד-לוק", שאינו מאפשר את הפעלתו היעילה של הנכס. הפיתרון, במצב כזה, ובלית ברירה, הוא להגיש בלית המשפט תביעה לפירוק השיתוף בנכס.

כיצד מפרקים שיתוף בנכס מקרקעין? להלן נעמוד בקצרה על מספר עקרונות היסוד בפירוק שיתוף במקרקעין, שלא על דרך של הסכמה בין השותפים.

חשוב לזכור, כי זכותו של כל שותף לדרוש בכל עת פירוק השיתוף, אפילו הוא בעלים של מיעוט הזכויות במקרקעין. אף שזהו 'עקרון על', הוא עדיין כפוף לשניים: ראשית, שמבקש הפירוק יהיה רשום כבעלים  (כלומר, מי שיש לטובתו הערת אזהרה בלבד, אינו נחשב 'בעלים' לצורך הגשת תביעת פירוק שיתוף!); שנית, לא קיים הסכם שיתוף שמגביל או שולל את הזכות לדרוש את פירוק השיתוף. תביעה לפירוק שיתוף, כפופה גם לעקרון תום הלב ואיסור השימוש לרעה בזכות, כך שסחטנות לא תתקבל בעין יפה על ידי בית המשפט הדן בפירוק השיתוף.

עקרון שני הינו, כי במקרקעין הניתנים לחלוקה יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (סעיפים 38 (א) ו- 39 (א) לחוק המקרקעין). חלוקה בעין שומרת על זכויות הבעלות במקרקעין ומונעת אובדן הזכויות בנכס עצמו. מקרה ייחודי של חלוקה בעין היא רישומו של בניין כ'בית משותף' באופן שלכל בעלים של דירה בבניין החדש שיירשם, מוקצית יחידת משנה (תת-חלקה) ובה יירשמו זכויותיו הקנייניות בנפרד מיתר בעלי הזכויות והיחידות.

עקרון שלישי הינו, כי בית המשפט לא יורה על חלוקה בעין אם נוכח לדעת שחלוקה כזאת תגרום הפסד ניכר לשותפים כולם או מקצתם. במקרה כזה יבוצע הפירוק על דרך של מכירת המקרקעין למרבה במחיר (סעיף 40 (א) לחוק המקרקעין). מהו הפסד ניכר? מדובר בהפסד ישיר הנגרם והנובע במישרין מהחלוקה בעין. השאלה אינה כיצד ניתן לנצל באופן מלא את הפוטנציאל הממוני הטמון במקרקעין, ולא בהשוואה לפוטנציאל זה נבחנת שאלת ההפסד הניכר.

עקרונות אלה אינם "אקדמיים". הם מתווים כמעט כל סכסוך בפירוק שיתוף במקרקעין. באחד המקרים, טיפל משרדנו בלקוח שהיה שותף עם שני אחיו בשלוש חנויות במרכז תל אביב – לכל אחד מהאחים שליש בכל אחת מהחנויות. כל חנות היתה רשומה בטאבו כתת חלקה נפרדת. אחיו של הלקוח הגישו כנגד אחיהם תביעה לפירוק השיתוף וביקשו למכור את שלוש החנויות כמקשה אחת לכל המרבה במחיר. בכתב ההגנה טען משרדנו, כי דרך המלך במקרה זה היא 'חלוקה בעין' של החנויות – כלומר, חנות אחת לכל אח. בית המשפט, קיבל את עמדת משרדנו, תוך שהוא מסתייע בחוות דעת שמאי מקרקעין שמונה על ידו, ממנה התברר חד משמעית כי מכירת כל חנות לחוד תניב רווחים גבוהים יותר מאשר מכירת כל הנכס כמקשה אחת. במצב זה, אין הגיון כלכלי למכור את החנויות כמקשה אחת – אלא לחלק אותן בין האחים. בית המשפט למעשה קיבל את עמדת משרדנו, וקבע באופן יוצא דופן, כי יש לראות בשלוש תתי החלקות בבחינת חטיבת מקרקעין אחת, כשבכל אחת מהן זכויות קנייניות שוות לכל האחים, הן בנויות בצמידות זו לזו באותו בניין ובאזור מסחרי ושווי דומה. לפיכך נקבע, כי אין להתיר את מכירת כל תתי החלקות ביחד, שכן מכירה כזאת תסב לאחים נזק, בשל ההוצאות הכרוכות בביצוע המכירה של כל הנכס, עקב המחלוקת בין האחים והצורך למנות כונס נכסים למכירת הנכס כחטיבה אחת. בסוף פסק הדין, הורה בית המשפט על עריכת הגרלה בין האחים, במסגרתה תיוחד לכל אחד מהם חנות אחת, תוך ביצוע תשלומי איזון בין האחים, בהתאם לשווי החנויות שנקבע בחוות הדעת של שמאי המקרקעין [ת"א (שלום ת"א) 13751-06-14 (נבו, 11.11.2015)].

2. תביעות לפינוי מהיר של שוכרים בלתי–מוגנים

השכרת דירה או נכס מסחרי לשוכר היא פעולה הטומנת בחובה סיכון, בצד דמי השכירות המשולמים על ידי השוכר. שוכר אשר ממאן לשלם דמי שכירות לבעל הנכס או מסרב להתפנות מהנכס בתום תקופת השכירות, גורם לבעל הנכס נזק כבד.

במשרדנו קיימת פרקטיקה שמטרתה לסייע לבעלי נכסים לנקוט בהליך לפינוי מהיר של שוכר בלתי מוגן מנכס מקרקעין, בעקבות הפרה יסודית של חוזה השכירות.

בעבר, נמנעו שוכרי דירות מלפנות נכס ששכרו במועד תוך ניצול ציני של הדין האוסר עשיית דין עצמית. המחוקק היה ער לכך והתקין תקנות המאפשרות לנהל הליך מהיר של תביעה לפינוי מושכר, לרבות פינוי של נכס מסחרי, כשלא מדובר בתביעה מורכבת מבחינה עובדתית או ראייתית, וכאשר היקף החקירות במשפט צפוי להיות מצומצם. כך קובעות התקנות, כי תובע לא רשאי לצרף לתביעה לפינוי מושכר סעדים נוספים, כגון תביעה כספית או תביעה בגין נזקים למושכר (סעיף 81(א) לתקנות סדר הדין האזרחי); עוד נקבע כי על הנתבע להגיש כתב הגנה בתוך 30 ימים ממועד המצאת כתב התביעה לידיו (סעיף 81(ב) לתקנות), ונאסר על הנתבע להגיש תביעה שכנגד המשכיר או הודעה לצד שלישי (סעיף 81(ג) לתקנות). טיבו של ההליך מחייב גם את בית המשפט לקיים דיון מהיר, ועל כן נקבע בתקנות כי דיון עיקרי בתביעה יתקיים לא יאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון. המשמעות היא שכיום, ניתן להגיע להכרעה בתביעת פינוי מושכר בתוך 60-90 ימים מהגשתה לבית המשפט. לכל הדיעות מדובר בפרק זמן קצר משמעותית ממה שהיה מקובל בשנים קודמות, טרם התיקון לחוק.

3. תביעות לסילוק יד של פולשים במקרקעין

פעמים רבות מתמודדים לקוחות המשרד עם פלישה למקרקעין שבבעלותם או בהחזקתם. במקרים כאלה, מכיוון שלא מדובר ב"שוכר" של נכס אשר מסרב להתפנות או לשלם דמי שכירות, יש לנקוט בהליכי פינוי שונים, משום שלא ניתן לעשות שימוש בהליך המהיר עליו עמדנו קודם לכן. הדרך המשפטית להתמודד עם "פולש" או מסיג גבול היא באמצעות תביעה משפטית לסילוק יד.

יש כמה מנגנונים בחוק המאפשרים הצלחה בתביעות כאלה.

[א] תביעה של בעלים ומחזיק כדין כלפי מסיג גבול: על פי סעיף 16 לחוק המקרקעין, בעל מקרקעין ומי שזכאי להחזיק בהם זכאי לדרוש מסירת המקרקעין ממי שמחזיק בהם שלא כדין. בתביעה זו על התובע להוכיח הן את זכותו להחזיק בקרקע והן את היעדר זכותו של הנתבע להחזיק בה. דרך המלך להוכחת זכותו של התובע היא הצגת נסח רישום המעיד על זכות התובע במקרקעין. מצד שני, לפולש, הנתבע, שמורה הזכות להוכיח את התקיימות התנאים להגנתו, בין אם ההגנה הרלבנטית היא רישיון ובין אם זו זיקת הנאה, ובין אם הוא טוען להגבלת זכות הבעלות של התובעים מכוח עיקרון תום הלב. בנסיבות מסוימות רשאי המחזיק כדין אף להיזקק לעשיית דין עצמית להחזרת החזקה, קרי, שימוש בכוח במידה סבירה, כדי למנוע הסגת גבולו או שלילת שליטתו בהם שלא כדין. עשיית דין עצמית מותנית בכך שבעל הזכות יפעל בתוך שלושים יום מיום התפיסה ולא יחרוג ממידה סבירה של שימוש בכוח כדי להגשים את מטרתו.

[ב] תביעה של מחזיק בפועל כלפי מסיג גבול: על פי סעיף 17 לחוק המקרקעין, זכאי המחזיק בפועל בקרקע להגנה כלפי מי שמנסה לנשלו מחזקתו בקרקע. בגדר כך, זכאי המחזיק לדרוש מהפולש שיימנע מכל מעשה שיש בו משום הפרעה לחזקתו, ועל אחת כמה וכמה שלא ינשלו מחזקתו במקום. ההגנה ניתנת למחזיק, אף שחזקתו אינה כדין, כל עוד חזקתו בפועל נמשכת. אם חדל להחזיק ואחר תפס את החזקה, לא יוכל לתבוע סילוק המחזיק המאוחר רק מהטעם שבעבר החזיק בקרקע. על התובע להוכיח אפוא כי הוא החזיק בפועל בקרקע עובר לתפיסתה על-ידי הנתבע, וכי הנתבע אינו בעל זכות חזקה בקרקע. הנתבע לא יוכל להעלות כנגד התובע טענת הגנה שלפיה לתובע אין זכות טובה לנכס, אלא צד שלישי (כגון רשות מקרקעי ישראל) הוא בעל הזכויות בו. לעיתים תביעה במסלול זה עדיפה על מסלולו של סעיף 16 לחוק, כיוון שהתובע, המחזיק בפועל בקרקע נהנה מהגנה כלפי מסיג גבול, גם מקום שהתובע מחזיק שלא מכוח זכות.

[ג] תביעה של מחזיק כדין ומחזיק בפועל להחזרת מצב לקדמותו כלפי תופס חזקה, אף אם הוא טוען לזכות בקרקע: סעיף 19 לחוק המקרקעין, מסמיך את בית-המשפט להורות על השבת מצב ההחזקה במקרקעין לקדמותו כפי שהיה בטרם נשללה ההחזקה מאת התובע, בלא בירור שאלת זכויות הצדדים כל אימת שחזקה בקרקע ניטלה מידי מי שמחזיק בה (בין בזכות ובין שלא בזכות) על-ידי אחר, והוא – גם כאשר אותו אחר טוען כי בידו זכות לקרקע העדיפה על זו שבידי המחזיק, וכאשר החזקה נתפסה על-ידו שלא במסגרת התנאים המוכרים בחוק לעשיית דין עצמית (על-פי סעיף 18(ב) לחוק). החזרת המצב לקדמותו באמצעות התביעה הפוססורית לא תמנע מהנתבע מלהגיש מאוחר יותר תביעה נפרדת להוכחת זכותו לקרקע, ובמובן זה הצלחת התובע בתביעה הפוססורית עשויה להיות זמנית בלבד. לבית-המשפט מוסמך לדון בזכויות המהותיות של שני הצדדים לקרקע בעת ובעונה אחת עם התביעה הפוססורית המוגשת, ולהימנע בכך מהפרדה בין התביעה להשבת המצב לקדמותו, שעיקרה בהגנה על החזקה, לבין תביעת הזכויות לנכס.

כמה מילים על סמכות השיפוט: תביעות פינוי וסילוק יד ממקרקעין, נמצאות בסמכותו העניינית של בית המשפט השלום בהיותן תביעות בדבר חזקה ושימוש במקרקעין. סמכות בית המשפט משתרעת בין אם מדובר בתביעה שעניינה בשמירה על גוף הנכס, בין אם לאו. לפיכך, אין יותר ספק כיום בדבר סמכותו של בית המשפט השלום להעניק סעד של צו הריסה במסגרת תביעות שעניינן שימוש במקרקעין. לעומת זאת, תביעות בדבר בעלות במקרקעין נמצאות בסמכותו העניינית של בית המשפט המחוזי. עם זאת, במידה ובמסגרת תביעת סילוק היד מתעוררת שאלת הבעלות במקרקעין, והכרעה בשאלה זו דרושה לשם הכרעה בתביעה, כי אז מוסמך בית המשפט השלום – מכוח סמכותו שבגררא להכריע בסוגיית הבעלות, אלא שאז ההכרעה בסוגיית הבעלות תחומה לצורך אותה התדיינות בלבד ולהענקת (או אי הענקת) הסעד שהתבקש בה, ואין היא מקימה מעשה בית דין. משום כך, כל אחד מהצדדים יכול לאחר מתן הפסק בבית המשפט השלום להגיש לבית המשפט המחוזי תביעה מתאימה לבירור והכרעה בשאלת הבעלות במקרקעין.

4. תביעות הצהרתיות לבית המשפט המחוזי שעניינן הסדרת זכויות במקרקעין

משרדנו מתמחה בייצוג לקוחות בתביעות לסעדים הצהרתיים שמטרתן להסדיר את זכויותיהם הקנייניות במקרקעין. תביעות אלה נחוצות באותם מקרים בהם מתברר שזכויות הבעלות מכוח ירושה, צוואה, מתנה או רכישה, לא נרשמו על שם מקבל הנכס בלשכת הרישום (טאבו). מדובר בתקלה חמורה מאוד, משום שקשה לסחור בזכויות שאינן רשומות. מעבר לכך, לכשיבקש בעל הזכויות לממש את הנכס הוא עלול לגלות שהבנק שאמור לממן את הרכישה, מסרב להעמיד משכנתא לרכישת הנכס. היעדר רישום זכויות איפוא פוגע בערכו של הנכס באופן משמעותי. במקרים מסויימים, לא תינתן משכנתא בכלל, עד שיוסדרו הזכויות על שם הבעלים האמיתי של הנכס.

להלן נציג כמה מקרים בהם סייע משרדנו ללקוחותיו להסדיר את רישום זכויותיהם במקרקעין, לאחר עשרות שנים שבהן לא שיקף המצב הרישומי הפגום את הזכויות האמיתיות של אותם לקוחות.

כך למשל, אחד מלקוחות המשרד גילה באיחור של 20 שנה כי דירת יד שנייה שרכש מרוכשים אחרים שרכשו דירת קבלן, טרם נרשמה על שם אותם רוכשים, וגם לא נרשמה על שמו. כך קורה כאשר השנים חלפו, והטיפול ברישום הדירה נזנח ונשכח על ידי עורכי הדין המעורבים בעסקה. באמצעות משרדנו, שוחזרו מסמכי העסקה כאילו בוצעה 'אתמול': התקבלו אישורים מרשויות המס ומהעירייה, שטרי משכנתא מהבנק, ולבסוף, ייפוי כח בלתי חוזר מאת הקבלן. כל אלה אפשרו לנו להשלים את רישום זכויות הלקוח בדירה שרכש, כאמור, לפני למעלה מ- 20 שנה..

במקרה אחר, פנה אלינו לקוח שביקש למכור את הדירה שהתגורר בה, לאחר שגילה כי היא איננה רשומה על שמו. מסתבר, שהלקוח עבר לגור בדירה לאחר פטירת אימו המנוחה, אך מעולם לא טיפל בצו ירושה. מנסח הרישום של הדירה התברר עד כמה חמור המצב: האם המנוחה, לא היתה רשומה כלל כבעלים של הדירה. הסתבר כי האם חתמה על הסכם חכירה מול הקבלן שממנו רכשה את הדירה, שתוקפו למשך 24 שנים בלבד (בעוד שיתר הדיירים התקשרו בחוזי חכירה ל- 999 שנים). תקופת החכירה הסתיימה עוד בשנות ה- 70' – ולאחר שפקעה תקופת החכירה, היא מעולם לא חודשה. המשמעות היא שזכויות האם המנוחה בדירה שרכשה, לכאורה פקעו. מצד שני, אף אחד לא דרש מהאם לחדש את תקופת החכירה כך שהיא המשיכה לגור בדירה באין מפריע, שנים רבות עד לפטירתה. תמוה שאף אחד גם לא פנה אל הבן בדרישה לחידוש חוזה החכירה שפקע לפני שנים רבות. כך, גילה הבן שביקש למכור את הדירה, 50 שנים מאוחר מדי, שהוא חי בדירה לא שלו. באמצעות משרדנו, פעלנו לקבלת צו ירושה עבור הלקוח ולאחר מכן נדרשה עתירה לבית המשפט המחוזי להצהרה על זכויותיו של הבן בדירה.

כך למשל, פנו אלינו לקוחות אשר רכשו בשנת 1987 דירת מגורים מקבלן שלא פעל לרישום זכויותיהם משך כמעט 30 שנים. התקלה החמורה התבררה להם רק בעת שביקשו להעביר את זכויותיהם בדירה במתנה לבנם והוציאו נסח טאבו. כידוע, רישום דירות מקבלן נעשה בדרך כלל באמצעות עורך הדין של הקבלן. במקרים רבים הקבלן ועורכי דינו אינם מטפלים ברישום הבית המשותף ובייחוד הדירות על שם רוכשי הדירות. במקרים חמורים, הם גם אינם מותירים אחריהם יפויי כח בלתי חוזרים שיאפשרו את הרישום, גם שנים מאוחר יותר. בלית ברירה, הגיש משרדנו עתירה לבית המשפט המחוזי על מנת שיצהיר על זכויותיהם של הלקוחות בדירה ויחייב גם את עורכי הדין של הקבלן ואת קבלן להמציא את כל המסמכים הנדרשים לרישום הזכויות. בתום ההליך המשפטי, ולאחר קבלת המסמכים הנדרשים, נרשמו הלקוחות כבעלי הזכויות בדירה שרכשו, כאמור, עוד בשנת 87'.

במקרה אחר, הסתבר לאחד מלקוחות המשרד, בעלים של חלק במגרש מרובה שותפים, שביקר בארץ לאחר שנים רבות שהתגורר בחו''ל, כי חלק מהשותפים (בני משפחה), הקימו על המגרש מבנים מסחריים, ומשך שנים הפיקו הכנסות ניכרות מדמי שכירות, בלא לשתף את הלקוח בחלקו היחסי באותם תקבולים. הגשנו עבור הלקוח תביעה לפירוק שיתוף ותביעה כספית לקבלת חלקו בדמי השכירות, אולם אז התעוררו בעלי הזכויות וטענו, במפתיע, כי שיעורי הבעלויות הרשומים בטאבו, אינם משקפים את חלקם היחסי הגדול יותר במגרש, וכי למעשה יש להם זכויות עודפות, מן היושר, במגרש, שמקנות להם את הזכות שבית המשפט לא יפרק את השיתוף לפי יחסי הבעלויות הרשומים בנסח הטאבו. לאור המלצת בית המשפט, הגישו אותם בעלי זכויות עתירה לבית המשפט המחוזי להצהרה על זכויותיהם העודפות במקרקעין – זכויות שהוקנו להם (לטענתם) על ידי הסבא רבא לפני כ- 80 שנים! טענתו של הלקוח, שנסח הרישום משקף את שיעורי הבעלות הנכונים ואין לתקן את הרישום, מתבררת בימים אלה ממש.

לאחרונה, פנו אלינו לקוחות אשר מתגוררים בבית פרטי, שרשום כחלקת משנה בבית משותף. ביתם, גובל בבית פרטי אחר, שגם לו הוקצתה חלקת משנה נפרדת בבית המשותף. בשל בנייה שבוצעה ביחידות המגורים במרוצת השנים, נוצר מצב שבו המצב הרישומי – אינו משקף את המצב הבנוי בפועל. מעבר לכך, קיימים שטחים משותפים לשתי המשפחות, שהשימוש בהם, אינו מוסדר בתקנון הקיים. גם חלוקת זכויות הבניה בין שתי המשפחות, טרם הוסדרה עד כה. פנייה אל בני המשפחה המתגוררים בשכנות להסדרה מוסכמת של הזכויות בבית המשותף - לא עלתה יפה. בלית ברירה, הגיש משרדנו עתירה לבית המשפט המחוזי בכדי לחייב את בעלי הזכויות הגובלים לחתום על מסמכים שונים שיאפשרו את תיקון צו רישום הבית המשותף, ביניהם, יפויי כח, ותקנון עדכני לבית המשותף. תקנון כזה, כך נטען בעתירה, יאפשר לבעלי הזכויות, בין היתר, ניצול מיטבי של זכויות הבנייה הקיימות והבלתי מנוצלות, כמו גם חלוקה הוגנת של זכויות הבנייה העתידיות שיוקצו לחלקה, בין בעלי הזכויות. עם תחילת ההליך והמצאת התביעה לנתבעים, הגיעו הצדדים לפשרה, שבמסגרתה, הסכימו הנתבעים לחתום על כל המסמכים הנדרשים לתיקון צו רישום הבית המשותף, ובכך התייתר ניהול ההליך המשפטי. התביעה שהגיש משרדנו, איפוא, השיגה את מטרתה.